土地評価が重要な大阪の不動産担保ローン

大阪の不動産担保ローンで、もっとも重要なのは不動産の担保価値です。不動産の担保価値は、公的な土地評価である時価、公示価格、路線価、固定資産税評価額などを用いて測定されます。それぞれ価格を公表する機関や時期が異なり、土地の利用目的によって算出される価格も変わります。
全国の不動産鑑定士による評価をもとに、国土交通省の付属機関が審査する公示価格は、建物を除く土地の評価額です。毎年1月1日をもって評価が行われ、同年3月下旬に公表されます。一般的な土地取引価格の指標であり、公共用地の取得価格を決める基準になります。
国税庁が調査する路線価は、公示価格と同じく評価を毎年1月1日時点に、公表を同年7月1日に行っています。公示価格や鑑定評価額をもとに、その土地が面している路線・道路ごとに設定され、相続税や贈与税の計算に与ります。

続・土地評価の話

各市町村ごとに設定される固定資産税評価額は、文字通り、不動産の固定資産税を決めるための評価額です。評価の対象には、土地だけでなく建物も含まれ、築年数、大きさ、構造などを各自治体の担当者が個別に確認します。不動産取得税や登録免許税の基準にもなり、3年ごとに評価替えが行われています。
時価あるいは実勢価格は、実際の取引価格か、沿革の取引事例を照査した価格が設定されます。市場の状況によって随時変動するため、同じ不動産でも価格に幅があります。不動産担保ローンの査定額も、銀行とノンバンクで異なる場合がしばしばあります。
土地評価の具体的な事例は、国土交通省のウェブサイト「土地総合情報システム」から検索することができます。たとえば大阪の時価について、最新の価格や変動率を知りたいとき、サイト上で大阪エリアを指定すれば、過去の土地取引の事例を閲覧できるようになっています。

流通価格

大阪の不動産担保ローン融資対応エリアでは、すぐに高く売れる不動産の担保価値は高く、買い手のない安くしか売れない不動産の担保価値は低く設定されています。売れる売れないというのは、不動産の流通性を表すもので、流通性が活発であれば売れるといわれます。
東京を中心に、一都三県を融資対応エリアとする金融会社もあれば、大阪や地方都市の融資に特化した会社もあります。それぞれのエリアにおける担保物件の流通性をチェックしておけば、評価額の参考になります。
実際の不動産売買における取引価格は流通価格といい、広告に表示されている売出し価格とは異なります。売出し価格は販売当初の価格であり、ここから売却する側と購入する側の交渉を経て取引が成立します。需要と供給のバランスを反映しながら、売買成立時の市場動向や流通性に影響を受け、不動産の取引価格は絶えず変動します。必ずしも、売出し価格で取引が成立するというわけではありません。

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